Жильцам придется попотеть, чтобы заставить подрядчика на самом деле капитально отремонтировать ваш дом, а не разворовать деньги и не оставить вас в октябре с недоделанными крышей и коммуникациями
Все чаще журналисты сталкиваются с проблемами при капитальном ремонте многоквартирных домов (МКД). Одна из последних жалоб пришла из переулка Паркового. Там рабочие разобрали крыши и исчезли. Жильцы живут месяц под открытым небом, каждый дождь терпят потоп. Поэтому мы подготовили краткий обзор вопросов и ответов на них и хотим поделиться некоторыми рекомендациями.
Азы. Что такое федеральная программа капитального ремонта? Какие коммуникации и элементы затрагивает капитальный ремонт?
Федеральная программа капремонта МКД по 185-ФЗ предусматривает полное переустройство жилого дома с обновлением всех внутридомовых систем, перечень работ, включенных в капремонт, определен ст. 166 ЖК РФ (электросетей, теплоснабжения, газопровода, водопровода и канализации, ремонт и замена лифтов, крыш, подвалов, фасадов, установка общедомовых счетчиков на воду, электричество, газ, отопление, фундаментов и др.). По факту после полного капремонта старыми должны остаться в здании только несущие конструкции.
Действует эта программа с 1 августа 2014 года. С этого дня граждане, имеющие в собственности квартиру в МКД, обязаны платить взносы на капитальный ремонт.
Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.
Муниципальная программа капремонта разрабатывается на основании Закона №271-ФЗ и утверждается администрацией муниципального образования. В ней указывается срок исполнения. Программа включает список домов, которые нуждаются в капремонте, список ремонтных работ и стоимость их выполнения и источники финансирования.
Согласноинформации, размещенной на сайте http://www.фондкрро.рф , в Батайске программой капремонта 2018 года предусмотрен капитальный ремонт за счет средств собственников в 41 многоквартирном доме на сумму более 79 млн. рублей.
Работа по капитальному ремонту в Батайске идет полным ходом, и, по данным сайта, уже есть объекты, где работы завершены. Например, в доме по адресу Авиагородок, 26 закончен ремонт систем теплоснабжения, ХВС, водоотведения, в доме по адресу ул. Ушинского, 10 - ХВС, водоотведение. В 6 МКД процент выполнения составляет более 90: пер. Парковый, 1, 10 (электроснабжение), пер. Парковый 5,7 (электроснабжение), ул. Куйбышева, 148 (электроснабжение), ул. Луначарского, 183 (крыша).
А вот насколько правдива эта информация, - судить жильцам. Но обладая этими данными, жильцы смогут вовремя отреагировать, и, если данные не соответствуют действительности, начать писать жалобы.
Как не заплатить за несуществующие лифты? Или кто и каким образом должен следить за качеством работ, графиком работ, сдачей этих работ в срок?
На сайте http://www.фондкрро.рф можно с легкостью узнать планируемую дату ремонта конкретных систем в вашем доме – достаточно ввести в поиске адрес, и в ответ появится наглядная табличка.
Если в вашем доме ещё ничего не было слышно про капитальный ремонт, но из таблички вы видите, что часть общего имущества должна ремонтироваться, допустим, с 2019 по 2021 годы, будьте готовы, что вам уже пора следить за конкурсом на разработку проектно-сметной документации и за проведением общего собрания. Возможно, стоит заранее позвонить в Фонд капитального ремонта и выяснить, в какие сроки планируются движения по вашему МКД и как в этом можно поучаствовать.
Ответственность за негодный капремонт лежит на региональном операторе и закреплена ч. 6 ст. 182 ЖК РФ. Но по факту получается не всё так радужно. Когда ремонт завершен, судиться-то можно, но процесс гораздо сложней, чем если бы вы забили тревогу на стадии проведения работ. Суды затянутся, а вам в этом доме жить. Поэтому жильцам нужно с первых дней пристально следить за всем, что творится с их домом.
Есть масса случаев, когда неизвестно откуда на вышеуказанном сайте возникают поддельные протоколы якобы состоявшихся собраний собственников МКД, а по факту никто из жильцов и не слышал о том, что они вообще созывались – уведомлений не было.
Вишенкой на торте может стать включение в проект ремонта какой-нибудь системы, о которой в доме и не слышали. Как это было пару лет назад с МКД на улице Славы, в которых, согласно информации о предстоящем капитальном ремонте, предстояла замена ЛИФТОВОГО ОБОРУДОВАНИЯ. К слову сказать, дома на этой улице двухэтажные! И если бы не бдительность жильцов, то документы бы состряпали и «лифты» заменили!
«Хозяина, я не виновата!»
Кто должен проводить общие собрания в своём доме, конкурс по выбору подрядчика, подписывать с ним договоры и, наконец, принимать дом после капиталки?
После собрания жители должны следить за конкурсом по выбору подрядчика и за подписанием договора, а также за выделением «дополнительных средств» на непредусмотренные в изначальном проекте и договоре работы. Если жители не следят за проектно-сметной документацией, её просто подгоняют под заранее известный бюджет, и в таком режиме могут нарисовать в проекте всё что угодно.
Опыт показывает, что из-за бюджетного финансирования и массовости капитальных ремонтов подрядчики берут на работу в качестве прорабов, да и в качестве самих ремонтников кого попало.
Эти люди не обладают ни культурой поведения, ни навыками нормальной организации труда. Почти все рабочие не являются сотрудниками подрядной организации. Их попросту берут "с улицы", часто даже не заключая никаких договоров. Резон подрядчика простой: квалифицированному специалисту нужно платить, а мигрантов из Средней Азии можно нанять за копейки.
Отсюда и старые кровельные листы, и заляпанное краской имущество жителей, и отключения воды сверх всех возможных регламентов, и игнорирование отопительного сезона и технологий щадящего для жителей режима работ, и конечно же все работы делаются тяп-ляп и на «отвали». И это мы еще даже не говорим про намеренную «экономию», а проще сказать – воровство выделенных на ремонт денег.
Попытаться предотвратить это можно только постоянным контролем ремонтных работ и залезанием в каждую щель! Жителям нужно заранее собраться, найти грамотных людей в своем доме и делегировать им полномочия контроля за подрядчиком. Не ждите чуда, оно не произойдет!
А крайнее – правительство!
Согласно ст. 188 ЖК РФ убытки, причиненные собственникам помещений в МКД некачественным капремонтом, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД. То есть за косяки подрядчиков в итоге отвечает Правительство РО!
Но об этом тоже мало кто знает, и после некачественного или вообще мифического ремонта деньги испаряются, а подрядчик становится банкротом. Как говорится, и спросить не с кого.
Стоит ли рассчитывать на помощь ФКР в контроле?
Как показывает практика, представители самого Фонда капитального ремонта ведут себя пренебрежительно: не считают серьезной проблемой отсутствие документов, и особенно проекта ремонта, поддельным протоколом собрания собственников их тоже не удивишь.
Так что, поскольку на самом деле только жители являются самыми заинтересованными в истории с капремонтом, – вам придется находить в себе силы и время для контроля этих работ. Увы, никому, кроме жителей, качество работ не важно. Жители должны объединиться вплоть до их окончания.
Надо подключаться к контролю капитального ремонта сразу, как вы о нем узнали. В случае самоустранения жильцов от контроля за работами смету и проект ни с кем из жильцов не согласуют, работы будут вести с нарушением всех мыслимых нормативов, нанимая неквалифицированных рабочих, а результат - многочисленный брак, устранять который никто спешить не станет.
Если же вы всё-таки контролируете работы и видите отрицательные результаты, то жалуйтесь с фотографиями и ссылками на проектно-сметную документацию в:
- Жилищную инспекцию http://gzhi.donland.ru/ официальный сайт и (863) 210-22-14 - горячая линия
- Департамент капитального ремонта https://www.reformagkh.ru/ официальный сайт и 8 (800) 700-8989 горячая линия
Также нужно официально обратиться к вашим депутатам городской Думы.
Не забывайте о журналистах - все жулики, в том числе и капремонтники, боятся публичности.
Кроме того, по части нарушений типа поддельного протокола собрания можно обращаться и в прокуратуру – но лучше с «живым» бумажным обращением.
И ещё о неприятном
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и ст.211 ГК РФ - риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник.
Капитальный ремонт в цифрах по состоянию на 1 июля 2018 года
(информация https://www.reformagkh.ru )
Площадь, м 2 | Количество конструктивных элементов | Работы (услуги) 2018 г. (план/факт) | Год ближайшей работы (услуги) | ||
1975 | 4821.70 | 10 | 2 / 7 | 2018 | |
1967 | 392.80 | 8 | 0 / 3 | 2018 | |
1987 | 3213.30 | 10 | 0 / 4 | 2018 | |
1954 | 1509.90 | 10 | 0 / 4 | 2018 | |
1960 | 685.10 | 9 | 1 / 4 | 2018 | |
1960 | 690.10 | 9 | 1 / 4 | 2018 | |
1960 | 687.00 | 9 | 1 / 3 | 2018 | |
1960 | 418.70 | 8 | 1 / 3 | 2018 | |
1957 | 781.70 | 9 | 1 / 5 | 2018 | |
1954 | 364.20 | 9 | 2 / 7 | 2018 | |
1961 | 986.30 | 8 | 1 / 5 | 2018 | |
1952 | 420.56 | 6 | 1 / 3 | 2018 | |
1953 | 419.00 | 8 | 0 / 2 | 2018 | |
1937 | 398.52 | 9 | 4 / 10 | 2018 | |
1960 | 1032.00 | 9 | 2 / 4 | 2018 | |
1960 | 1092.40 | 9 | 2 / 4 | 2018 | |
1958 | 696.60 | 8 | 1 / 5 | 2018 | |
1958 | 401.60 | 9 | 1 / 3 | 2018 | |
1965 | 1556.66 | 9 | 0 / 2 | 2018 | |
1958 | 1107.61 | 9 | 1 / 3 | 2018 | |
1958 | 1453.20 | 9 | 2 / 9 | 2018 | |
1959 | 401.90 | 8 | 1 / 3 | 2018 | |
1970 | 4751.90 | 10 | 2 / 10 | 2018 | |
1957 | 428.10 | 8 | 0 / 2 | 2018 | |
1960 | 821.25 | 8 | 1 / 3 | 2018 | |
1964 | 1053.80 | 9 | 1 / 3 | 2018 | |
1965 | 699.12 | 9 | 1 / 4 | 2018 | |
1967 | 428.00 | 9 | 0 / 2 | 2018 | |
1967 | 678.90 | 9 | 0 / 2 | 2018 | |
1967 | 400.20 | 9 | 0 / 2 | 2018 | |
1960 | 1132.40 | 9 | 2 / 8 | 2018 | |
1967 | 2036.70 | 10 | 0 / 4 | 2018 | |
1959 | 421.08 | 9 | 2 / 7 | 2018 | |
1964 | 463.50 | 10 | 2 / 7 | 2018 | |
1958 | 1139.20 | 9 | 2 / 7 | 2018 | |
1973 | 1158.60 | 9 | 0 / 4 | 2018 | |
1973 | 1071.30 | 9 | 0 / 4 | 2018 | |
1973 | 1027.40 | 9 | 0 / 4 | 2018 | |
1988 | 4872.00 | 11 | 2 / 4 | 2018 | |
1955 | 707.10 | 8 | 1 / 3 | 2018 | |
1962 | 657.30 | 9 | 0 / 2 | 2018 |
К сожалению, случаи полностью качественного капремонта настолько редки, что мы о них и не слышали. В абсолютном большинстве случаев проекты - это просто копипаст за десяток-другой миллионов рублей без выхода на объект, да и сметы самого ремонта безбожно завышаются, и по схемам с субподрядчиками в несколько этажей на сам ремонт остаются гроши, за которые нанимают самых некомпетентных рабочих и покупают самые низкокачественные материалы. Словом, будьте бдительны, дорогие читатели!
БИА "Вперед"